حق و حقوق مستاجر و موجر چه زمانی قابلیت اجرا را دارد؟

برای اینکه حق و حقوق مستاجر و موجر قابل اجرا باشد باید قرارداد تنظیمی در قالب قرارداد اجاره وجود داشته باشد که علاوه بر تمامی موارد شکلی، یک سری نکات اساسی در آن رعایت شده باشد تا هر یک از موجر یا مستاجر بتوانند از حق و حقوقی که برایشان ایجاد شده استفاده کنند. مدت در عقد اجاره باید مشخص باشد اگر در عقد اجاره مدت تعیین نگردد یعنی اجاره بصورت دائمی واقع شود باطل است.به عنوان مثال در اجاره خانه ای آورده شود عین مستاجره(واحد آپارتمان یا خانه ی مورد نظر) همیشه به مستاجر اجاره داده شد.و همچنین مدت اجاره به میزان عمر موجر(مالک)و مستاجر نیز باطل هست چون مدت عمر مجهول است. مورد اجاره باید از اموال قابل بقا و مصرف نشدنی باشد.یعنی با اجاره دادن و استفاده از آن مال از بین نرود. مانند خانه ،آپارتمان و نکته ی آخر اینکه اگر مالک قصد ندارد که به مستاجر اجازه دهد که عین مستاجره را در زمان اجاره به دیگری اجاره دهد باید در متن قرارداد حتما تصریح کند زیرا مطابق قانون مستاجر حق اجاره عین مستاجره به غیر را دارد.

حقوق مستاجر در عقد اجاره

تسلیم عین مستاجره توسط موجر: برای آنکه مستاجر از منافع مورد اجاره استفاده کند باید مالک(موجر)مال مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد حال اگر مالک از اجرای تعهد خود که تحویل مال مورد اجاره به مستاجر بوده خودداری کند. بنابر قاعده عمومی تعهدات مستاجر در مرحله اول میتواند الزام(اجبار) موجر را از دادگاه بخواهد و اگر باز هم موجر(خودداری) امتناع کرد مستاجر میتواند عقد اجاره را با خیار تعذر تسلیم ( بهانه عدم تحویل ) فسخ کند .این در حالی است که که طرفین شرط نکرده باشند که مستاجر بدون حق فسخ دارد.

ادامه مطلب در:   حقوق موجر و مستاجر

خیانت در امانت از جمله جرایم علیه اموال است که در قانون تعریف مشخصی از آن ارائه نگردیده است. البته در ماده 674 قانون تعزیرات آن را جرم انگاری نموده است. استعمال، تصاحب، اتلاف و مفقود کردن ارکان مادی جرم خیانت در امانت هستند. علاوه بر این، نکته مهم در تحقق جرم خیانت در امانت عنصر سپردن است یعنی مال مورد نظر باید پیش از اتلاف، تصاحب، استعمال یا مفقود کردن به شخص سپرده شده باشد. شرط دیگر برای تحقق جرم خیانت در امانت این است که مال یا وسیله تحصیل مال در زمان وقوع جرم متعلق به غیر باشد؛ بنابراین اگر امین، مالک مال سپرده شده به خود باشد جرم خیانت در امانت تحقق نمی یابد. در خصوص مرجع قضایی صالح در خصوص این جرم، با عنایت به مواد 302 و 303 و 304 که استثنائات وارده بر صلاحیت عام دادگاه کیفری دو را بیان می‌دارد باید گفت که دادگاه صالح از نظر ذاتی برای رسیدگی به جرم خیانت در امانت، دادگاه کیفری دو می‌باشد و از لحاظ صلاحیت محلی دادگاه محل وقوع جرم صالح می‌باشد. برای اعلام شکایت، حتی مکتوب کردن آن نیاز نیست هرچند در رویه عملی، یک فرم از پیش طراحی شده تحویل شاکی داده می‌شود و ایشان بر روی آن شکایت خود را توضیح می‌دهد. حال برای سهولت خوانندگان برای نوشتن شکواییه نمونه ای از آن را در ذیل می آوریم.

خیانت در امانت

ریاست و مستشاران عالیقدر دادگاه تجدیدنظر

احتراماً عطف پرونده کلاسه ……… که منجر به صدور دادنامه از شعبه محترم ………… دادگاه کیفری دو شهرستان …………. گردیده و در مورخ ………….. به اینجانب ابلاغ شده مراتب اعتراض و تجدید نظر خواهی خود را به استناد مواد 426 و 427 قانون آیین دادرسی کیفری بدین شرح معروض می داریم؛

ادامه مطلب در: 

لایحه خیانت در امانت

طبق ماده260 قانون آیین دادرسی مدنی؛ …طرفین می‌توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس چنانچه مطلبی دارند نفیاً یا اثباتاً به طور کتبی اظهار نمایند. پس از انقضای مدت یاد شده، دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت آماده بودن، مبادرت به انشای رأی می‌نماید.

بنابراین مهلت اعتراض به نظر کارشناس یک هفته از تاریخ ابلاغ نظر کارشناسی می باشد و البته در مرحله اجرای احکام مدنی این مهلت تفاوت دارد. طبق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی؛« قسمت اجرا ارزیابی را بلافاصله به طرفین ابلاغ می نماید . هر یک از طرفین می تواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب اعتراض نماید . این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می شود ، مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت مال معین می شود ، تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است .»

اعتراض به نظر کارشناس حق طرفین است و می توانند اعمال نمایند اگرچه کارشناس با تراضی انتخاب شده باشد.هرگاه به نظر کارشنای اعتراض موجه به عمل آید و دادگاه تشخیص دهد که اعتراض ناشی از ابهام نظر و یا نقص کاوشها و تحقیقات کارشناس می باشد با گرفتن توضیح از کارشناس و یا تکمیل آن مورد اعتراض را برطرف می نماید.

اعتراض به نظر کارشناس در باب ملک و ارزیابی ملک

اعتراض از طرف هرکدام از طرفین در باب ملک و ارزیابی ملک یا هر موضوعی ممکن است واقع شود. هرگاه به نظر کارشناس اعتراض موجه به عمل آید و دادگاه تشخیص دهد که اعتراض ناشی از ابهام نظر و یا نقص کاوشها و تحقیقات کارشناسی می باشد با گرفتن توضیح از کارشناس و یا تکمیل آن مورد اعتراض را برطرف می نماید. البته گرفتن توضیح از کارشناس یا صدور قرار تکمیل تحقیقات مستلزم اعتراض اصحاب دعوا به نظر کارشناس نمی باشد بلکه دادگاه در هر مورد که گرفتن توضیح کارشناس یا تکمیل کاوشها و تحقیقات او را لازم بداند موارد تکمیل و توضیح را در صورت جلسه نوشته و به کارشناس اعلام و او را برای ادای توضیح دعوت می نماید. تعیین جلسه دادرسی و دعوت اصحاب دعوا برای شنیدن توضیح کارشناس الزامی نیست. کارشناسی که علی رغم دعوت صحیح برای ادای توضیح حاضر نمی شود جلب خواهد شد.

ادامه مطلب در:   مهلت و نحوه اعتراض به نظر کارشناس

حقوق مالی زن، که مرد میبایست قبل از اقدام به طلاق آن را پرداخت نماید

این حقوق به قرار زیر می باشد:

1. مهریه
2. نفقه
3. اجرت المثل که عبارت است از مبلغی که زن بابت کار هایی که در خانه شوهر انجام داده و وظیفه اش نبوده به او پرداخت می شود.
4.  نحله که مبلغی است که به دستور دادگاه باید به زن پرداخت شود.
5. تنصیف که عبارت است ازپ رداخت نصف اموالی که مرد پس از نکاح به دست آورده به زن، به شرطی که مرد بدون عذر موجه و سوء رفتار زن، اقدام به طلاق نماید.

چنانچه مرد دارای دلیل موجه برای طلاق یک جانبه باشد، باز هم حقوق مالی زن برقرار است؟
چنانچه شوهر دلیل موجهی برای طلاق دادن همسر خود داشته باشد مثل اینکه زن مرتکب سوء رفتار با او باشد، باز هم مستحق دریافت نفقه و مهریه و اجرت المثل می باشد لیکن تنصیف منتفی است. یعنی مرد مکلف به پرداخت نصف اموال خود نمی‌باشد.

اقدام به طلاق از جانب زن مطابق قانون مدنی

در صورت وجود شرایط زیر، زن می تواند به دادگاه خانواده مراجعه و با ارایه دلایل خود، چنانچه قاضی گواهی عدم امکان سازش صادر نماید، اقدام به طلاق نماید. این دلایل به قرار زیر می باشند:

• خودداری شوهر از پرداخت نفقه و عدم امکان اجبار او به پرداخت و همچنین در صورت ناتوانی مرد از پرداخت نفقه (ماده 1129 قانون مدنی)
• در صورتی که زن اثبات نماید که ادامه زندگی با مرد برای او موجب عسر و حرج است. عسر و حرج که در ادامه به شرح آن خواهیم پرداخت، به معنای سختی و تنگناست، به این معنا که ادامه زندگی با مرد برای زن مشقت بار است.( ماده 1130 قانون مدنی)

ادامه مطلب در:  ماده 1133 قانون مدنی چیست؟

در این باره ماده 103 ق.م. مقرر می دارد:

«هرگاه شرکای ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک ما بین شرکاء تقسیم شود هرکدام از آنها به قدر حصه، مالک آن حقوق و منافع خواهد بود. مثل اینکه اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آنها حق عبور از همان محلی را که سابقا حق داشته است، خواهد داشت.

اگر ملک مورد ارتفاق تقسیم شود نسبت به حق ارتفاق تأثیری نخواهد داشت و دارنده حق ارتفاق می تواند همانند گذشته حق خود را اعمال کند.

در این باره ماده 604 ق.م. مقرر می دارد:

«کسی که در ملک دیگری حق ارتفاق دارد نمی تواند مانع تقسیم آن ملک بشود ولی بعد از تقسیم حق مزبور به حال خود باقی است».

اقسام حق ارتفاق به اعتبار منشاء حق

1. حق ارتفاق قراردادی: حق ارتفاقی است که به موجب قرارداد ایجاد می شود، این قرارداد بین دارنده حق و صاحب ملک مورد ارتقاق منعقد می گردد. در این باره ماده 94 ق. م. مقرر می دارد: «صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است.» عقد موجد حق ارتفاق که از عقود نامعین به شمار می آید.می تواند معوض یا رایگان باشد و عقدی لازم است

ادامه مطلب در:  حق ارتفاق در قانون مدنی